Когда дачи могут оказаться в ситуации Речника

Снос домов в Крылатском не на шутку напугал многих садоводов и дачников, особенно тех, кто получил землю еще в «лохматые» советские годы. Да и в 80 - 90-е зачастую участки под дачи выделялись в спешке, документы оформлялись впопыхах. А ну как теперь и подмосковные власти вдруг посчитают, что некое садовое или дачное товарищество находится «не там»?

САМОСТРОЙ ИЛИ НЕТ?

Теоретически самостроем считаются любые дома и постройки, на которые нет необходимых по закону документов. На практике в случае дачи или загородного дома как минимум должны присутствовать официальные бумаги, подтверждающие права на участок. Если с документами на участок все в порядке, строения (ежели они соответствуют назначению участка - об этом ниже) можно узаконить по «дачной амнистии».

Документ на землю - свидетельство о государственной регистрации права собственности (после 1998 года) либо свидетельство о праве собственности, выданное местной администрацией (до 1998 года).

Права на землю также подтверждает постановление районной администрации о выделении земельного участка на праве бессрочного постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения (копия должна быть на руках). На основе этого постановления можно оформить участок в собственность, воспользовавшись «дачной амнистией». А затем уже оформлять в собственность постройки.

ВНИМАНИЕ! Книжка члена садоводческого или дачного товарищества подтверждает только факт этого самого членства. Она не является документом, свидетельствующим о ваших правах на землю или дом.

ПО «ДАЧНОЙ АМНИСТИИ» МОЖНО ОФОРМИТЬ ЛЮБОЙ УЧАСТОК?

Нет. Упрощенный порядок госрегистрации права собственности («дачная амнистия») касается только земли, предоставленной до введения в действие Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 года). И не всех вообще участков, а только выделенных для следующих целей: ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства.

Не получится оформить участок в собственность даже по «дачной амнистии», если он находится на землях, которые изъяты из оборота. Скажем, для государственных нужд.

ЧТО ТАКОЕ НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ И ЧЕМ ОНО ГРОЗИТ

Земля по российскому законодательству может использоваться только в соответствии с тем назначением, которое указано в документах на участок. За нецелевое использование власти имеют полное право участок отобрать (естественно, через суд). Например, если на земле сельхозназначения - для ведения крестьянского/фермерского хозяйства или для садоводства - построен коттеджный поселок, такое использование земли может быть признано нецелевым, а постройки - незаконными.

При этом принимается во внимание ОСНОВНОЕ использование участка. Скажем, если на шести сотках для садоводства посажено три кустика малины или грядка картошки, этого, как правило, достаточно, чтобы использование участка было признано «правильным». Но если те же три кустика малины посажены перед коттеджем типа «дворец» на участке в гектар, доказать, что В ОСНОВНОМ участок используется для выращивания сельхозкультур, будет проблематично.

Важный практический момент: если то, что построено на участке, никак не вписывается в рамки его разрешенного использования, такие строения однозначно будут считаться незаконными - их НЕЛЬЗЯ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ДАЖЕ ПО «ДАЧНОЙ АМНИСТИИ».

Единственный выход из положения - изменение целевого назначения участка. Это по закону возможно, но процедура долгая, сложная и дорогостоящая.

ПОСТРОЙКА - В ВОДООХРАННОЙ ЗОНЕ

В соответствии с действующим с 1 января 2007 года Водным кодексом РФ в водоохранных зонах строительство не запрещено. При условии, что постройки оборудованы сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и т. п. Как также следует из норм Водного кодекса, земли в водоохранных зонах могут предоставляться в собственность гражданам и юридическим лицам.

НО! До 1 января 2007 года - даты введения в действие нынешнего Водного кодекса - у нас действительно существовал запрет на размещение в водоохранной зоне дачных, садовых, огороднических участков, а также на предоставление участков в таких зонах под индивидуальное строительство.

Тут и кроется подвох. Хотя сейчас, при соблюдении определенных условий, в таких зонах строиться можно, постройки, возведенные до 1 января 2007 года, узаконить практически невозможно. Они могут быть признаны самовольными в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ - никто не может гарантировать, что в один прекрасный день к вам не пожалуют судебные приставы с бульдозером.

Мораль для покупателей земли и дач: хотите домик у воды - будьте очень внимательны к датам и имеющимся у продавца документам на недвижимость.

Увы, российские и, в частности, подмосковные реалии таковы, что объявления о продаже земли даже в заповеднике не редкость. Будьте осторожны: есть шансы, что, пойдя на нарушение законодательства, вы станете жертвой риэлторов-аферистов. Оформленные «за взятку» документы потом могут быть признаны в судебном порядке недействительными - и вы останетесь без купленной недвижимости.

ЗЕМЛЯ САДОВОДОВ ПОНАДОБИЛАСЬ ГОСУДАРСТВУ

Характерная ситуация: жили-были дачный кооператив или садовое товарищество, и вдруг выяснилось, что на этом месте должны построить дорогу.

По закону принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможно только при условии, что у собственника такой участок выкупается. Если земля находится не в собственности, но была выделена на законных основаниях, скажем, в бессрочное пользование или в аренду, то возместят только затраты, связанные с использованием участка (например, выплатят стоимость несобранного урожая).

СНЕСТИ СТРОЕНИЕ ТРЕБУЕТ СОСЕД

Наш эксперт подтверждает: суды завалены подобными делами. Действительно, при возведении построек на садовых участках должны соблюдаться строительные нормы. Например, дом должен быть построен не ближе 3 метров от границы соседнего участка. Однако суд, рассматривая вопрос о сносе дома, который находится ближе трех метров от соседского забора, будет учитывать не только то, насколько нарушены строительные нормы, но и существует ли при этом реальная угроза жизни и здоровью соседа-истца. Если реальной угрозы нет, иск, скорее всего, не будет удовлетворен.

ВАЖНО!!!

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

Какой дом считать капитальным?

Обычно таковым считается дом, достаточно фундаментальный и хорошо отапливаемый для того, чтобы там можно было жить круглогодично. Однако детально нормативы «фундаментальности» нашими законами не прописаны.

На практике, если на участке в садовом товариществе возведен трехэтажный кирпичный коттедж со всеми удобствами, хозяин вполне может оформить его в собственность по «дачной амнистии» как «дом для сезонного проживания». Если право собственности на участок зарегистрировано, нет претензий у соседей по поводу несоблюдения строительных норм, а перед домом красуются яблони и грядки с клубникой, вопросов по поводу законности такой постройки или нецелевого использования участка не возникнет. Но, конечно, домиком для хранения инвентаря на участке под огород это строение не признают.

Чем подтверждается законность строений
1. Свидетельство о регистрации права собственности на дом (постройку).
2. Кадастровый паспорт дома (постройки).
3. Документы на участок (правоустанавливающий документ - постановление местной администрации о выделении участка, договор купли-продажи, дарения и т. п.; свидетельство о регистрации права собственности на землю; кадастровый паспорт участка).

Какие документы спросить при покупке участка

Правоустанавливающий документ (постановление местной администрации о выделении участка, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п.);
свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
кадастровый паспорт участка (выписка).

Хотя сейчас для оформления участка в собственность по «дачной амнистии» межевание проводить не требуется, наш эксперт советует покупателям земли просить продавца все-таки эту процедуру провести. Иначе легко можно попасть в ситуацию, когда на бумаге значится 10 соток, а на деле их оказывается 8,5.