Взять ипотеку – не напасть…

Взять квартиру в ипотеку значит привязать себя к ней на долгие-долгие годы. Звучит убедительно. Но это неправда. На самом деле квартиру, купленную по ипотеке, также возможно продать или обменять, если у заемщика изменились жизненные условия или требования к жилью.

Квартира, приобретенная с помощью ипотечного кредита, передается в залог банку до момента погашения долга как обеспеченье возврата кредита. При этом собственнику выдается Свидетельство о праве собственности, в котором указано «Ипотека».

Способ продажи квартиры № 1.

Покупатель платит за продавца.
В этом случае продавцу и покупателю квартиры необходимо пройти через процедуру досрочного погашения кредита. В первую очередь стоит вспомнить о том, есть ли мораторий на досрочное погашение. Информацию об этом можно узнать либо в банке кредиторе, либо внимательно прочитав кредитный договор – в нем изначально закреплены условия досрочного погашения кредита.

Второе условие, при котором эта операция с недвижимостью реализуема – это возможность покупателя, а иногда и продавца квартиры, погасить остаток долга наличными средствами.

Если оба эти условия соблюдены, то есть моратория на погашение нет или он закончился и есть наличные средства для погашения кредита, то возможно переходить к сбору необходимых документов.

Шаг 1:
Предупредить банк о планируемой продаже залоговой недвижимости.

Шаг 2:
Покупатель и продавец заключают соглашение, в котором в письменной форме закрепляют оговоренные условия сделки. Это особенно важно, если деньги на досрочное погашение кредита продавцу дает покупатель недвижимости и главным образом защищает интересы последнего. Этот документ является гарантом того, что сделка состоится, а если она будет прервана, то покупатель сможет получить свои деньги обратно через суд.
Документ может быть оформлен как предварительный договор покупки-продажи или как намеренье о покупке. Значительно реже оформляется нотариально заверенная расписка о том, что наличные средства переданы и получены. Поскольку данная операция не особо востребована, важно заранее узнать о том, какие нотариусы заверяют подобные расписки.

Шаг 3:
Продавец квартиры получает от банка справку, либо Закладную, в которой содержится информация о том, что кредит погашен.
Стоит иметь в виду, что некоторые банки, например Сбербанк России, не выпускают закладных. В этом случае предоставляется справка о погашении кредита. Другие банки закладные выпускают и хранят их у себя. Так поступают, как правило, банки, выдающие кредиты из собственных средств. В этом случае отзыв Закладной занимает несколько дней.

Сложнее всего приходится заемщикам банков, которых хранят закладные не в Екатеринбурге. В этом случае продавцам и покупателям приходится набраться терпения: срок отзыва закладной может достигать 2 месяцев!

Важно помнить, что если банк закладные выпускает, то этот документ входит в обязательный перечень документов, предоставляемых в ФРС. Проще говоря, без нее сделка невозможна.

Шаг 4:
Предоставление Справки банка о погашении задолженности или Закладной в Федеральную регистрационную службу. В зависимости от условий кредитного договора, это может сделать собственник самостоятельно или при участии представителя банка. ФРС снимает обременение – залог - с квартиры. А продавец квартиры там же заказывает справку ЕГРП, в которой содержится информация о том, что обременений нет. Справка готовится всего 5 дней.
Дальнейшие действия продавца и покупателя такие же, как при обычных сделках покупки-продажи недвижимости. Стоит отметить, что операции с залоговой недвижимостью безусловно сложны, однако вполне реализуемы.

Способ продажи № 2.

Замена заемщика.

Этот способ подходит тем покупателям, которые заинтересованы в получении ипотеки в том же банке, что и продавец. Стоит отметить, что далеко не все банки идут на подобные условия. Впрочем, и спрос на такие программы сейчас не высок. Разберемся, почему так происходит.

В 2007-2008 году ставки по ипотеке достигли свого минимума, а цены на квартиры были максимальны. В 2009 году ситуация перевернулась: цены упали, а ставки выросли. Банки шли на уступки тем, кто был готов приобрести залоговую квартиру и специально для них понижали % ставки в индивидуальном порядке.

Что происходит сейчас? Цены повышаются, но незначительно, а условия кредитования ипотеки ставятся более и более заманчивыми для покупателей. Таким образом, покупателю проще сейчас взять кредит под небольшой процент на квартиру по низкой цене.

Тем не менее, операции по замене заемщика проводятся. Но они, как правило, проходят в индивидуальном порядке, по особым требованиям, выдвигаемым банком.
Уже сейчас распространены сделки по продаже и обмену ипотечных квартир. В кризисный год мы часто сталкивались с собственниками, которые продавали квартиры, чтобы «сбросить с себя кредитное бремя». В будущем мы прогнозируем увеличение количества сделок по обмену ипотечных квартир, но надеемся, что клиенты будут не ухудшать, а улучшать жилищные условия и менять хорошее на лучшее.