Назван «секрет» новых правил продажи жилья

С 21 июня все продажа квартир в строящихся домах должна соответствовать договорам долевого участия. За нарушение застройщику грозит штраф до 1 млн рублей за каждую «неправильно проданную квартиру». Однако, пока все компании игнорируют нововведение. Договоры долевого участия, признанные единственно законными, серьезно подрывают финансовые возможности строительства, говорят девелоперы, и не сокращают «коррупционную составляющую».

Теоретически, норма о продажах жилья в строящихся домах по договорам долевого участия действует с 2005 года. Но в законе 214-ФЗ не было прямого запрета продавать и другими способами, что привело, с одной стороны, к резкому росту строительства в 2005-2007 годах, а с другой, к появлению так называемых «обманутых дольщиков», которые соблазнились приобрести квартиры по «вексельным схемам» или предконтрактам.

Конечно, всегда были и будут элементарные жулики, которые ловко находят «дырки» в законах. Но добропорядочным застройщикам это давало возможность быстро строить фактически на деньги самих покупателей, а не обращаться в банки за разорительными кредитами. Впрочем, и это не мешало строителям «наваривать» по 400-800% с каждого построенного метра. Может быть, если бы не «аппетиты» девелоперов, ситуация на рынке жилья была бы иной.

Закон приняли для ограждения граждан от сомнительных схем, тем самым, как говорят девелоперы, подорвав их финансовую базу и возможности кредитования строек. К слову, по их же утверждениям, банки не так уж и существенно сбросили проценты по кредитам для строительных компаний: если в разгар кризиса они доходили до 50%, то сейчас – «всего» 30-35%.

По этой причине даже самые «титулованные» застройщики по-прежнему отдают предпочтение предконтрактам или другим договорам, но не долевого участия.

Стоит отметить, что даже высокий риск быть обманутыми не останавливает покупателей новостроек – ежедневно в столице продается до 300 квартир в строящихся домах, что почти сопоставимо с уровнем продаж в конце 2007 года. Вряд ли новый закон кардинально изменит ситуацию: юристы компаний найдут новые возможности обходить закон.  Девелоперы ищут, изучают закон со всех сторон, особенно в части его исполнения и контроля, а пока продолжают оформлять договора задними числами. Покупатели охотно идут на риск, отдавая себе отчет в том, что как только дом будет достроен, его цена вырастет как минимум на 15-25%.

Все существующие сегодня серые схемы окажутся теперь вне закона, да и застройщику будет экономически невыгодно их применять, потому что штраф будет превышать возможную прибыль. С другой стороны мы, идя навстречу строительному сообществу, освобождаем от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора долевого строительства.

Ряд юристов считает, что даже этот новый закон и изменения в законодательстве в защиту прав покупателей не гарантируют главного – достройки объекта и сдачи его госкомиссии. Второй момент – это банковское кредитование, которое явно отстает от этих нововведений, лишая застройщиков средств на строительство или на его окончание. Более эффективным инструментом, защищающим вложения покупателей, является, по мнению юристов, страхование, призванное обеспечить надежную защиту имущественных интересов покупателей. Пока до этого также руки не дошли.

Сегодня новый закон охватывает не более 15-20% проектов строительства жилья эконом- и бизнес-класса. В элитном сегменте закону о долевом участии полностью соответствует не более четверти новостроек. В Московской области застройщики более дисциплинированы. Но в целом на первичном рынке не более 20-30% проектов реализуется по 214-ФЗ.

В целом по России, по оценке экспертов компании, по договорам долевого участия работает всего около 30% застройщиков.

Нововведение может привести к сокращению объемов предложения, поскольку «открытие продаж будет сдвигаться на неопределенные сроки, а цена квадратного метра поползет вверх». Но даже вне зависимости от соотношения уровня спроса и предложения стартовые цены на жилье вырастут на величину стоимости привлекаемого финансирования. Это обратная сторона защиты прав соинвесторов в условиях затянутых сроков согласований и получения всех разрешений.

Еще одно упущение в новом законе – отсутствие решения вопроса об усовершенствовании законодательства о жилищных кооперативах и о жилищных сертификатах. Первые признаются властями слишком рискованными в современных условиях, а вторые требуют многомесячных хождений «по коридорам» для признания конкретного сертификата «финансовым документом», говорят эксперты рынка.

И – последнее. Девелоперы и строители считают, что новый закон привнес дисбаланс, поставив их в юридическо-административные тиски между государством и частными инвесторами. Не исключено, что подобная перспектива заставит застройщиков искать иные законные пути финансирования своих инвестиционных проектов, прогнозируют игроки рынка.

Заставить работать по новым правилам только такими мерами довольно проблематично, если есть желание у государства сохранить и тем более нарастить объемы возводимого жилья. Государство должно реально заняться дебюрократизацией системы строительства и значительно повысить свою ответственность перед застройщиками за задержку утверждения и выдачи необходимых градостроительных и иных документов, которые и приводят к так называемой «коррупционной составляющей», которая, в конечном итоге, закладывается в цену каждого квадратного метра.