Зачет по недвижимости

  Одна из современных схем купли-продажи жилья, активно развивающаяся в последнее время, — trade-in, зачет имеющегося объекта при покупке нового. Таким образом можно приобрести как городскую квартиру, так и загородный дом. На роль зачета годится практически любая недвижимость (даже нежилая), главное – чтобы она была ликвидной.

В городе…

На рынке городской недвижимости такие сделки, по сути, технически мало чем отличаются от альтернативных. Клиент выбирает квартиру в новостройке, а потом просит агентство помочь ему с реализацией его собственности. Ещё эту услугу называют взаимозачетом. Заключив договор на продажу своего жилья, клиент бронирует выбранный объект, причем стоимость фиксируется в день внесения аванса. Помимо юридической поддержки он получает и рекламу продаваемой квартиры. Оперативно проводится ее оценка, которую выполняет опытный риелтор. Когда находится покупатель, практически одновременно происходят сделки купли-продажи старого и нового объектов. Оценка и рекламные возможности предоставляются бесплатно, клиент платит только риелторскую комиссию, которая оговаривается в каждом случае отдельно.

При активном росте рынка недвижимости схема взаимозачета может работать в любом сегменте, но сегодня это возможно только в кономклассе, поскольку именно здесь наблюдается наибольшее увеличение покупательской активности.

…и за его пределами

В загородной сфере потенциал схемы trade-in гораздо шире. Наиболее популярен зачет квартиры при покупке дома. В первую очередь это связано с тем, что подмосковная загородная недвижимость за время кризиса существенно подешевела. Появились предложения, когда таунхаус или коттедж эконом- либо комфорт-класса, в два раза превосходящие квартиру по площади, стоят столько же. Рассматривается даже возможность полного взаимозачета домовладений без доплаты, но, безусловно, все условия подлежат обсуждению в каждом конкретном случае.

Цена договорная

В силу неоднородности загородного рынка сделка сделка trade-in может выглядеть на нем по-разному. Иногда оценку недвижимости проводит независимый лицензированный специалист, иногда риелтор, но часто стороны просто договариваются о приемлемой сумме. Работает сегодняшний рыночный механизм: все зависит от того, сколько покупатель готов заплатить и какую часть стоимости продавец соглашается зачесть за альтернативный объект. Застройщик может сначала найти продавца на «зачетную» недвижимость, а потом уже продать клиенту дом, а может поступить наоборот.

Ликвидность – ключевое понятие при зачете. Подойти может любой объект – квартира, дом, участок, даже магазин или офис, главное, чтобы его можно было продать быстро и без проблем. Ограничения определяются исключительно здравым смыслом и стоимостными параметрами. Зачастую недвижимость классом ниже оказывается более ликвидной. Если речь идет о квартире, она должна быть юридически правильно оформлена и физически свободна, со всеми необходимыми документами и без дополнительных обременений. Сделки, когда в зачет за жилье идет объект нежилой (коммерческой) недвижимости, встречаются реже, проходят сложнее, но все же происходят.

Кому выгодно?

Утверждать, что данная схема широко распространена, универсальна и всегда выгодна сторонам, нельзя. Но в период кризиса и стагнации случается, что объекты более высокого уровня на первичном рынке предлагаются на таких хороших условиях, что объективно лучше переехать. При отсутствии достаточных средств зачет становится спасительным шагом. В целом же следует отметить, что trade-in не предполагает значительных финансовых плюсов для покупателя, ибо если нужно достаточно быстро обменять квартиру, от рыночной цены приходится дисконтировать порядка 10%. Оно и понятно: чем ниже стоимость, по которой клиент готов выставить жилье на продажу, и чем выше ликвидность объекта, тем лучше будут условия приобретения нового. Однако для покупателя зачет, несомненно, удобен: обе сделки, продажа и покупка, проходят быстро и организованно.

Девелоперам trade-in еще менее выгоден, чаще всего это вынужденная мера. Продавцу, конечно, гораздо интереснее получить «живые» деньги, чем объект, который еще предстоит продать. Распространение такой услуги в кризис связано прежде всего с желанием застройщика привлечь потенциальных покупателей, так как нередко приобретение дома сопровождается продажей квартиры. В последнее время продать городское жилье было сложнее в силу падения спроса. Услуга trade-in как таковая — удачное решение для покупателя дома, однако действительно она работает только тогда, когда квартира сразу принимается девелопером в зачет по оцененной стоимости, и клиент может заселяться в коттедж или таунхаус. Но такие условия представляют некоторый риск для самого застройщика, ведь сроки фактической реализации сложно предположить, и за время экспозиции она может потерять в стоимости. При всем том зачет набирает обороты. Впрочем, по мнению экспертов, применяться эта схема по-прежнему будет преимущественно на рынке экономкласса, возможно, немного в бизнес-сегменте. Широкого распространения в элитной сфере trade-in не получит.

Источник: «Фотонедвижимость»