Девелопмент: до и после кризиса

Какие намечаются тенденции в девелоперской отрасли? Как можно оценить будущее девелоперских компаний в условиях кризиса?

 Направления деятельности девелоперской компании

Основная специализация девелоперских компаний – жилищное строительство. Опыт показал, что это наиболее  ликвидный тип недвижимости, устойчивый к негативным изменениям рынка.  Практикуются компании на предоставлении качественного индивидуального жилья, отвечающего всем требованиям по комфортности, и при этом доступного по цене благодаря минимизации себестоимости строительства, за счет оптимизации проектных и технологических решений.

Основная цель девелоперских компаний - обеспечить в каждом объекте максимально комфортные условия проживания при сохранении доступной цены на жилье.  В связи с этим, основные задачи компаний сейчас – это внедрение наиболее современных технологий строительства, ресурсо- и энергосбережения, с тем чтобы сократить сроки возведения объектов, и тем самым снизить затраты при сохранении высокого качества строительства. Для этого девелоперские компании диверсифицировали свою деятельность: к примеру, создали собственные строительные подразделения, которые выполняют функции генподряда, и наладили работу производственного направления, которое обеспечивает объекты качественными оконными системами. Дальнейшее развитие компаний связывается с расширением географии присутствия.

До настоящего момента девелоперские компании строили только многоэтажные жилые дома, но отмечаются перспективы и в других сегментах, таких как: малоэтажное строительство и комплексная застройка больших территорий в крупных городах и пригородах индивидуальными и сблокированными домами, создание объектов социальной инфраструктуры, и др.

Приходится ли компаниям бороться «за свое место под солнцем»? На самом деле нет необходимости вести ожесточенную борьбу. Рынок большой, и места на нем хватит всем. Надо просто качественно выполнять свою работу, быть честным и порядочным партнером. Тогда каждая компания сможет найти свой сегмент и своего потребителя.

 Сложности, существующие в этом бизнесе

Любой бизнес состоит из сложностей, и многие проблемы не носят отраслевой характер, а относятся ко всем сферам деятельности, как, например, страновые риски.

Что касается непосредственно девелопмента, то он отличается высокой финансовой емкостью. Практически ни один крупный проект невозможно реализовать без привлечения кредитных ресурсов. Также, недвижимость всегда была предметом инвестирования и спекуляции. Если рынок растет, то это вызывает приток денег, в результате чего он разогревается, и цены начинают быстро расти. Но, как только наступает стагнация и инвестиционная привлекательность проектов падает, начинается резкий отток капитала, что приводит к падению цен.

Девелоперский бизнес нестабилен и цикличен, и это необходимо учитывать всем участникам рынка. Начиная любой проект, важно грамотно оценивать риски и быть готовым к возможному падению, которое рано или поздно обязательно случится. А так как строительные проекты долгосрочны – то на время их реализации скорее всего придется и рост, и падение рынка.

Другой фактор, существенно влияющий на рынок недвижимости – это информация. Покупатели склонны внимательно следить за информационным полем, и часто руководствуются ошибочными и ажиотажными сообщениями. В СМИ регулярно появляются прогнозы разного рода экспертов, и многие из них являются преувеличенно драматическими, или наоборот. Однако, определенные категории людей к ним прислушиваются, совершают резкие поступки, что приводит к дестабилизации рынка. Девелоперский рынок чутко реагирует на поведение людей, причем, это происходит как в негативные, так и в позитивные периоды.  К примеру, в момент роста рынка недвижимости многие спешно инвестируют свободные средства на фоне прогнозов дальнейшего повышения цен – что естественно влечет за собой  их еще большее увеличение и способствует «надуванию ценового пузыря».

 Как сейчас строится работа с банками?

В этом году работа с банками стала важнейшей составляющей бизнеса каждого девелопера. Ситуация осложнилась год назад, когда банки обеспокоились возвратностью средств. Девелоперские компании постарались сконцентрироваться на четком выполнении обязательств, чтобы сохранить доверие к себе, благодаря чему все открытые для этих компаний кредитные линии продолжают действовать все это время.

Заметно сложнее стало с привлечением средств под новые проекты. Однако, в последние пару месяцев отмечаются положительные тенденции: банки начали проявлять инициативу в обсуждении перспектив сотрудничества. В 2010 году можно прогнозировать увеличение объемов кредитования на рынке недвижимости, но очень избирательно.

То же касается и ипотечного кредитования.  Если раньше объем сделок по ипотеке по некоторым объектам достигал уровня 30%, то с началом кризиса он упал до 2-3%; можно сказать, сделок практически не было. Но, опять же, в последний месяц ситуация стала улучшаться. Однако процентные ставки все еще остаются высокими, поэтому в 2010 году можно прогнозировать не более 10-15% сделок с привлечением ипотечных кредитов при покупке квартир в новостройках.

 Тенденции, намечающиеся в девелоперской отрасли

Тенденции, которые уже проявились и сохранятся в дальнейшем – это «передел» рынка: смена собственников компаний, а также всевозможные укрупнения и слияния. Небольшим компаниям сейчас сложно выдерживать конкуренцию, и они будут вынуждены либо уйти с рынка, либо влиться в крупные  структуры. С рынка ушли все непрофильные игроки, для которых девелопмент был не основным источником прибыли. Что касается крупных компаний, переживших пик кризиса, то вероятнее всего для них основные потрясения уже позади – однако время крупных перемен еще не завершилось.

Другая тенденция – это тотальная реконцепция проектов. Многие компании корректируют проекты, строительство которых еще не начато, делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации. Кто-то переориентирует коммерческие площади в гостиничные или жилые, кто-то перепозиционирует объекты в другие сегментах, упростит конструкцию, уменьшит площади, планировки, и так далее.

 Строящиеся и популярнуе проекты

Строиться продолжают объекты во всех сегментах. Кризис затронул в первую очередь коммерческую недвижимость, а также элитный и бизнес классы. Именно там ситуация наиболее сложная, и снижение цен самое заметное. Но в каждом сегменте есть удачные объекты, ликвидные в любое время.

Что касается популярности, то львиная доля спроса приходится на массовое жилье. Этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности. Большинство покупок в нем совершается с целью дальнейшего проживания,  в отличие от элитного и бизнес классов, где доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи была гораздо выше. Основной приток средств сейчас идет именно в эконом класс, поэтому многие девелоперы переводят свои объекты в этот сегмент, и большинство реально строящихся объектов сейчас находятся в нем.

Можно прогнозировать, что последствия кризиса строительная отрасль будет ощущать еще в ближайшие несколько лет, и доминирование жилья эконом класса продолжится. Покупатели стали гораздо аккуратнее относиться к своим расходам, и зачастую предпочтут поступиться фактором престижа ради снижения затрат.

 Как компании переживают кризис, основная стратегия компаний

Компании снижают затраты, как административные, так и строительные. Внедряются новые технологии каркасно-монолитного строительства, которые позволят сократить сроки строительства при сохранении высокого качества, и снизить себестоимость возводимого жилья.

В первые месяцы после начала кризиса, основные компании сконцентрировали силы на реализации текущих проектов. Снизили цены реализации до такого уровня, при котором объем продаж давал выручку, необходимую для продолжения строительства. Несмотря на кризис, компании не остановили ни одну стройку.

Основная стратегия – это последовательность. И с наступлением кризиса, компании старались не реагировать резко на истерику на рынке, и доводить до конца начатые проекты. Главный  приоритет для большинства компаний – четкое выполнение обязательств перед покупателями, кредиторами, и другими партнерами.

Компании в кризис в основном продолжали и строить, и продавать. В результате довольно спокойно пережили кризис.

 Будущее девелоперских компаний в условиях кризиса

Во многих компаниях произойдет смена собственников. Российский девелопмент еще довольно молод, и это его первый серьезный кризис, который даст хороший опыт тем, кто его пережил.

Не бывает бесконечного роста, как не бывает взлетов без падений. Мировая практика говорит о том, что девелопмент – цикличный бизнес с высокими рисками, и это не специфика только России. Те компании, которые справятся с трудностями, несомненно, станут аккуратнее относиться к рискам и четко поддерживать финансовую дисциплину. Девелоперы на своем примере убедились, что рост рынка приводит к притоку инвестиций, а это влечет за собой профицит денежных средств и иллюзию неограниченности финансовых ресурсов. В результате, компании начинают «жить не по средствам», неоправданно рассчитывая на будущие сверхдоходы.

Финансовая ответственность девелоперов повысится, и рынок станет более устойчив к будущим потрясениям, что позволит переживать их с наименьшими потерями, чем сегодня.

 Сейчас проект должен характеризоваться:

Самое важное – разработать правильную концепцию. Имея в распоряжении площадку, в первую очередь, надо грамотно определить «best use» - наилучший вариант ее использования.

Сегодня уже невозможно, как раньше, руководствоваться принципом «и так купят». Ограничеснность предложения, низкая конкуренция приводили к тому, что выводимые на рынок объекты находили своих покупателей, и приносили прибыль застройщикам, которые зачастую даже не понимали, какие недочеты и ошибки были допущены. Постоянный рост цен компенсировал просчеты и недостатки, которые проявились со всей очевидностью только во время кризиса.

Но сейчас, прежде чем начинать стороительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Ошибки на этом этапе могут погубить проект, и он никогда не станет ликвидным и рентабельным.
Другой важный фактор, способный повлиять на успех проекта, - это различные обременения. Стоимость земли, доля города, нагрузки по машиноместам и социальным объектам, и так далее. В условиях сократившегося спроса и снижения цен многие проекты, разработанные ранее и имеющие слишком большие обременения, стали нерентабельными и в ближайшее время реализованы не будут.

Для успеха проекта конечно же важна низкая себестоимость, которая достигается за счет уменьшения издержек и сокращения сроков строительства. При этом необходимо сохранить высокое качество, а для этого необходимо использовать современные технологии строительства, которые давно и успешно применяются на Западе.

Еще одно условие – юридическая чистота проекта. Покупатели сейчас обращают большое внимание на полный комплект документации, наличие всех разрешений и соответствие всем необходимым нормам. В нынешних условиях они не готовы идти на риск.  Также, не имея всей необходимой документации, невозможно привлечение ипотечных кредитов, доля которых будет постоянно увеличиваться и во многом определять объем продаж.

Источник: Елизавета Суворова