Дефицит предложения не за горами

По словам экспертов, дефицит предложения не за горами, особенно дефицит качественного и ликвидного предложения.

Если говорить о рынке в целом, то можно утверждать, что дефицит спроса есть. Однако ситуация разнится достаточно сильно в зависимости от анализируемого сегмента рынка, то есть, например, адекватно оцененные 1-2-комнатные квартиры в сегментах "эконом" и "бизнес" традиционно пользуются высоким спросом. Но в целом, конечно, особенно по сравнению с ситуацией 2007-2008 годов, спрос уменьшился на порядок на всем рынке (для справедливости, надо заметить, не только в сфере недвижимости, но и во многих других сегментах).

Очевидно, что девелоперская активность на рынке значительно снизилась. Дефолты по кредитам в последний год были практически у всех крупных игроков, произошло перераспределение собственности и смена владельцев и руководства большинства компаний. Чтобы новые, зачастую непрофильные собственники поняли, что делать с вновь приобретенными компаниями и девелоперскими проектами, требуется время, естественно, что в этот период активного строительства не будет осуществлять никто. Ряд девелоперов и застройщиков находится в состоянии банкротства или на грани его. Очевидно, что строительство - не их приоритетный интерес.

Те компании, которые продолжают функционировать, испытывают сложности со строительством заявленных объемов и выполнением своих обязательств в срок. Большинство девелоперских проектов, которые находились в начальной стадии проработки, остановлены на неопределенное время - это не менее 80% нового строительства.

В сегодняшней ситуации мы можем оценивать лишь проекты, по которым строительство или финальное оформление документов подходит к завершающей стадии, - естественно, по подавляющему большинству из этих проектов работы были начаты не менее 3-5 лет назад, поэтому к настоящему моменту большинство площадей в этих проектах уже реализовано. Таким образом, ввиду отсутствия активного притока новых проектов на первичный рынок, безусловно, дефицит предложения не за горами, особенно дефицит качественного и ликвидного предложения.

Такой дефицит приведет к росту рыночных цен, а также к увеличению активности на вторичном рынке ввиду отсутствия альтернатив со стороны первичного рынка. В течение этого года появится большое количество "обманутых дольщиков", так как многие компании будут вынуждены признать себя банкротами, в силу того что не смогли полноценно внедрить антикризисные программы и выполнить свои обязательства. Замороженные проекты еще достаточно долго будут находиться в неопределенном состоянии.

Объемы сегодняшнего рынка ипотечного кредитования значительно ниже предкризисных, однако позитивная динамика, безусловно, присутствует - это выражается и в повышении активности частных лиц, и в более лояльной политике банков.

На рынке присутствуют и схемы рассрочек и ипотек от компаний-девелоперов, и гибкие скидки в зависимости от условий сделки. Однако если в начале прошлого года девелоперы лихорадочно предлагали потенциальным покупателям все лучшее и лучшие условия, конец третьего и четвертый кварталы 2009 года показали, что эта тенденция пошла на убыль - точнее, я бы сказала, стабилизировалась - и схемы дополнительного привлечения клиентов зафиксировались компаниями на определенном уровне и не развиваются дальше. В целом, конечно, надо отметить, что девелоперы и продавцы стали гораздо лояльнее к покупателям и готовы искать компромиссы даже в самых сложных ситуациях. Сейчас гораздо чаще можно наблюдать индивидуальное изменение условий продажи для отдельно взятого клиента.

Цены на рынке крайне сильно разнятся в зависимости от сегмента рынка, стадии готовности объекта, площади и характеристик выбираемой квартиры, объемов осуществленной реализации в проекте, схемы покупки и т. д. На мой взгляд, объем средств для осуществления первоначального взноса за двухкомнатную квартиру порядка 60 кв. м (минимальная покупка) в среднем находится в диапазоне 2-2,5 млн рублей (порядка 65-80 тыс. долларов). Если учитывать, что срок ипотечного кредитования составит 30 лет, мы говорим о покупателе с доходом порядка 80 тыс. рублей в месяц. В реальности, конечно, существуют различные факторы, влияющие на изменения стандартных условий, например, программа "Молодая семья" в ипотечном кредитовании и т. д.

Источник:  Игнат Бушухин РБК-Недвижимость

Перейти в раздел: Недвижимость