Договор. Как заказчику договориться с подрядчиком

Допустим, вы решили построить дом. Не какой-нибудь там сарайчик на пресловутых шести сотках, а вполне современное строительство дома за городом, в котором можно было бы жить с полным комфортом. Левые строительные бригады, составленные в основном из жителей бывших «братских» республик, целиком с такой задачей не справятся. Здесь нужен профессиональный подход, включающий стадии проектирования и инженерной подготовки. Иными словами, необходимо найти Подрядчика, способного грамотно и качественно справиться с вашими проблемами.

 Как заказчику договориться с подрядчиком

На нашем рынке существует огромное количество компаний, предлагающих весь комплекс услуг по строительству. Как выбрать из этого множества действительно ответственного Подрядчика, который вас не подведет и сделает работу на совесть, вопрос сложный, требующий специального изучения. Собственно, ваша работа как Заказчика с этого и должна начинаться. Ни для кого не секрет, что благополучие многих строительных фирм связано не с профессионализмом, а с их умением раскрутить клиента. Попасть в руки недобросовестного посредника или пострадать от строительного брака может каждый. Чтобы по возможности обезопасить себя от этого, следует очень внимательно отнестись к составлению договора подряда.

Договор подряда (Contract tready) - форма договора, когда одна сторона (Подрядчик) обязуется выполнить для другой стороны (Заказчика) определенный комплекс (строительных) работ.

В сфере строительного рынка существует множество вариантов такого рода типовых договоров, которыми можно пользоваться как образцами, но подходить к составлению собственного договора подряда следует творчески. Это важно, поскольку вряд ли типовой договор сможет полностью учесть ваши индивидуальные возможности и потребности. Если сразу не обговорить и грамотно не задокументировать все спорные моменты, то могут возникнуть ситуации, которые даже в судебном порядке далеко не всегда бывают разрешимы. Суд ведь руководствуется не только «духом», но и «буквой» закона, иными словами, «что написано пером, не вырубишь топором». Иди потом разбирайся со строителями, которые в случае неправильно составленного документа с полным основанием могут, например, утверждать, что у вас в договоре не написано, что двери должны еще и открываться.

Чтобы по элементарной юридической неосведомленности не попасть впросак, следует знать, что любой договор строительного подряда обязательно должен содержать ряд основных положений.

 ВВОДНАЯ ЧАСТЬ ДОГОВОРА

Здесь указывается наименование (в данном случае договор строительного подряда); дата и место подписания; сведения о наличии у Подрядчика лицензии на строительство; наименования участников (если договор частный, то с одной стороны вы - в лице Заказчика, а с другой стороны - зарегистрированное название фирмы, которая выступает как Подрядчик). Официальное лицо, подписывающее договор со стороны Подрядчика, должно иметь на это документально подтвержденные соответствующие полномочия, то есть действовать на основании устава, положения или доверенности. В договоре могут участвовать сразу несколько Подрядчиков. Как правило, они делят работу между собой так, чтобы отвечать только за свой определенный участок и соответственно получать за него плату независимо от других подельщиков. Этот момент долевого участия, так же как и возможность привлечения субподрядчиков, обязательно должны быть отражены в договоре в графе «Права и обязанности сторон».

 ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

В этом пункте должно быть четко оговорено, какие именно работы должны быть произведены Подрядчиком (строительство, реконструкция, ремонт или иные работы, непосредственно связанные со строящимся объектом, например, монтажные). Здесь необходимо обозначить наименование, цель и месторасположение объекта строительства; указать, кем и когда был утвержден или будет утвержден проект; перечислить дополнительные работы, неразрывно связанные со строительством. Более подробные сведения о предмете договора должны содержаться в технической документации, где, собственно говоря, и определяются конкретно объем и содержание работ. То, что техническая документация (проект, рабочие чертежи и смета) является неотъемлемой частью договора или же служит его приложением, обязательно должно быть документально зафиксировано.

 СТОИМОСТЬ РАБОТ ПО ДОГОВОРУ

Этот волнующий денежный вопрос можно решить только одним способом - составлением сметы, которую должен разработать и предоставить Заказчику Подрядчик. Достигнутое между сторонами соглашение оформляется соответствующим протоколом договорной цены, что тоже отмечается в основном документе договора подряда. Если объем работ небольшой, то допускается прямо в договоре расписать состав работ и их стоимость. В условиях нашей непредсказуемой экономики лучше всего не указывать в договоре твердой фиксированной цены, а дать ее приблизительной, оставив открытой возможность ее изменения в зависимости от колебаний рыночных цен. Это весьма удобно и достаточно безопасно, потому что изменить смету без согласования ни одна сторона самостоятельно не может. Все дополнительные затраты должны быть подтверждены документально.

 СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

Кроме обязательного наличия дат начала и окончания работ в договоре могут быть указаны сроки выполнения промежуточных работ. Для контроля удобнее всего иметь в качестве приложения к договору подряда график поэтапного строительства, который должен составить Подрядчик. За срыв промежуточных сроков, естественно, должна быть предусмотрена ответственность, вид и размер которой участники могут определить в самом договоре. В случае немотивированного нарушения сроков строительства Заказчик в соответствии с п.2 статьи 405 ГК (Градостроительный кодекс) РСФСР имеет полное право отказаться от принятия работы и потребовать возмещения убытков.

 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Право Заказчика

– Осуществлять контроль и надзор за ходом исполнения договора строительного подряда. Если Заказчик обнаружил неполадки, то он обязан сообщить Подрядчику об обнаруженных недостатках работы и потребовать их исправления, оформив претензии соответствующим образом. При этом Заказчик не имеет права вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность Подрядчика. Поэтому лучше всего в договоре сразу определить, что стороны понимают под этим термином - оперативно-хозяйственная деятельность. Кстати говоря, в договоре строительного подряда стороны могут определить, что надзор и контроль - это не право, а обязанность Заказчика, и там же установить пределы его вмешательства.

Обязанности Заказчика

– Предоставление Подрядчику необходимой технической документации, которая включает в себя проект на будущий объект, на основании которого собственно и выдается разрешение на строительство.
– Оказание Подрядчику дополнительных услуг. Эта обязанность в случае необходимости обязательно должна быть указана в договоре. Например, Заказчик берет на себя обеспечение своевременной транспортировки, осуществление подводки электроэнергии, воды и пр. Однако оплата коммунальных услуг во время строительства - дело Подрядчика. Она должна быть заложена в сметную стоимость и тем самым стимулировать его бережливость и ответственность.
– Предоставление земельного участка для строительства. В тексте договора должна быть указана площадь и состояние земельного участка.
– Оплата работы Подрядчика в соответствии со сметой в том порядке и в те сроки, которые оговорены договором. Само по себе наличие графика работ, без указания обязательства Заказчика оплачивать промежуточные этапы, не дает права Подрядчику требовать деньги до окончания всего строительства.
– Страхование рисков, возможных при строительстве: случайного уничтожения или повреждения материалов, оборудования и самого объекта строительства. Как правило, это обязанность Подрядчика, но, например, в случае полного уничтожения самого объекта строительства гарантию возмещения убытков Заказчик тоже должен предусмотреть, поэтому эта обязанность может быть возложена на обе стороны.

Обязанности Подрядчика

– Выполнение работ в соответствии с технической документацией и сметой. При этом, как правило, оговаривается, что Заказчик имеет право вносить изменения в техническую документацию без согласования с Подрядчиком, если объем дополнительных работ не превышает 10% общей стоимости договорной суммы и не меняет характер строительных работ. В противном случае Заказчик должен согласовать с Подрядчиком дополнительную смету.
– Обеспечение строительства материалами и оборудованием. По усмотрению сторон это правило может быть изменено. Все материалы или часть их может предоставлять Заказчик сам. В договоре при этом должно быть четко отражено: в какой срок, кем, в каком количестве и качестве предоставляются те или иные материалы и оборудование. Ответственность за качество материалов и их происхождение несет, естественно, та сторона, которая их предоставила, но Подрядчик в любом случае обязан проконтролировать их пригодность для строительства. В соответствии с ГК РФ Подрядчик вправе потребовать заменить неподходящие материалы или оборудование, а в случае отказа вообще расторгнуть договор подряда и потребовать оплату за выполненную работу.
– Обеспечение охраны объекта строительства, материалов и оборудования. Чтобы избежать споров в дальнейшем, в договоре желательно расписать все необходимые охранные мероприятия с указанием размера компенсации Подрядчику.
– Охрана окружающей среды и обеспечение безопасности строительных работ. Эта обязанность в соответствии с Градостроительным кодексом РФ лежит на Подрядчике, но не стоит забывать, что в случае нарушения экологического баланса и причинения вреда жизни, здоровья или имуществу третьих лиц Заказчик тоже может понести ответственность, например, из-за поставки им некачественных материалов и пр.

 ИМУЩЕСТВЕННАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

В этом пункте договора должно быть указано, за какие промахи и срывы каждая из сторон обязана уплачивать неустойку. Как правило, ее размер составляет определенный процент от общей стоимости строительства и зависит от продолжительности просрочки исполнения обязательств.

Заказчика можно обязать уплатить неустойку:
– за несвоевременную оплату принятых работ;
– за задержку передачи Подрядчику технической документации, строительной площадки и прочих взятых им на себя обязательств.

Подрядчика можно обязать оплатить неустойку:
– за срыв сроков строительства;
– за несвоевременное освобождение строительной площадки от принадлежащего ему имущества и пр.

Кроме того, стоит включить еще пункт, предоставляющий Заказчику возможность привлекать другого Подрядчика для завершения работ, не выполненных в предусмотренные договором сроки или исправления некачественно сделанной работы.

 РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

Договор подряда может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае оформляется протокол соглашения, в котором указывается причина, дата расторжения и способ урегулирования конфликта. Если в договоре предусмотрено условие одностороннего расторжения, то там должен быть прописан его порядок. Особое внимание стоит уделить при этом взаиморасчетам, которые, кроме возмещения произведенных затрат и убытков, должны включать и компенсацию за упущенную выгоду.

Автор: Александра КОВАЛЕВСКАЯ

Источник: www.StroyIP.ru
Перейти в раздел: "Строительство, ремонт, монтаж"